Размер:
AAA
Цвет: CCC
Изображения Вкл.Выкл.
Обычная версия сайта
Поиск

УПРАВДОМ Информационный проект Администрации города Кургана

У российских собственников жилья, проживающих в многоквартирных домах, начинается самостоятельная жизнь. В соответствии с введенным в действие новым Жилищным кодексом собственники обязаны до 1 марта 2006 года выбрать способ управления своим домом.

Формы управления многоквартирным домом

Законодатели при разработке кодекса исходили из того, что собственник должен самостоятельно содержать свой жилой дом. В соответствии с Жилищным кодексом, жильцы приватизированных квартир несут ответственность и следят не только за состоянием своей квартиры, но и за состоянием всего дома: лестничных пролетов, коммуникаций, а также за тем земельным участком, на котором расположен дом.

В Жилищном кодексе прописаны три возможные формы управления общим имуществом:

1.- непосредственная, когда каждый владелец квартиры самостоятельно заключает договор с поставщиками услуг (водо-, газо-, электро- и теплоснабжение), а содержание и ремонт общего имущества осуществляется в соответствии с решением собрания жильцов - собственников квартир.

2.- создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое предусматривает управление общим имуществом совместно всеми владельцами приватизированных квартир.

3.-привлечение управляющей компании - управление специализированной управляющей организацией, которая берет на себя решение всех вопросов по ремонту, обслуживанию и содержанию многоквартирного дома. Речь в данном случае идет как о действующих муниципальных жилищно-коммунальных организациях, так и о коммерческих организациях, которые будут специализироваться на управлении многоквартирными домами.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников, а решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений данного многоквартирного дома. Таким образом, от того, как собственники жилья распорядятся своими правами управления недвижимым имуществом, напрямую зависит то, в каком техническом состоянии окажется их дом спустя некоторое время.

Разрабатывая документ, законодатели предполагали, что, выбрав форму управления, собственники жилья сами решат, кто и как будет обеспечивать жильцам содержание и ремонт жилого дома, предоставлять жилищно-коммунальные услуги на денежные средства, получаемые от платежей граждан этого дома. Это позволит сделать «прозрачными» отношения между жителями и коммунальщиками и демонополизирует ЖКХ, т.к. к этой сфере возникнет интерес у частных предприятий, которые будут претендовать на роль управляющих компаний.

Товарищество Собственников Жилья - самая гибкая форма из всех перечисленных. Это самоорганизация всех жильцов дома, их объединение с созданием юридического лица (ТСЖ) и возложение на него всех функций по представительству интересов собственников квартир в вопросах управления домом. Для того чтобы принять решение, с кем и как заключать договор на управление домом, можно собраться всем жильцам на общее собрание, а можно выбрать правление во главе с председателем ТСЖ и поручить ему функции управления домом. Оно может нанять управляющую компанию на условиях, которые были определены жильцами на общем собрании (набор услуг, качество, цена), а может обойтись собственными силами, заключая договоры с обслуживающими организациями по мере необходимости.

 

Создание товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный счет в банке, другие реквизиты юридического лица.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

 

Каковы основные преимущества ТСЖ?

Преимущества объединения в том, что собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом - своими силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз мусора, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работы и общая смета расходов утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей жильцов дома, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ. Еще один плюс - возможность иметь доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и т.д.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, т.к. жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. Участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным. Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома ТСЖ могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполнение работы может учитываться для соответствующего уменьшения платежей.

Все собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме, подчиняются решению общего собрания ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, т.к. люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

Что дает ТСЖ собственникам жилья?

В соответствии со ст. 152 ЖК ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, сдача в аренду, в наем части общего имущества. У ТСЖ достаточно большие полномочия по управлению своим домом. Так, ТСЖ вправе: заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Кроме того, определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд. Выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги. Пользоваться предоставляемыми банком кредитами. Продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Создание ТСЖ особенно актуально сейчас, когда участились случаи конфликтов жильцов со строительными компаниями из-за попыток последних возводить новые объекты во дворах жилых домов без учета мнения жильцов. Товарищество собственников жилья, которое является юридическим лицом, по меньшей мере, имеет официальные полномочия для разговора со строительной компанией. Оформив землю вокруг дома в собственность, ТСЖ сможет участвовать в принятии решений относительно строительства во дворе, а также решать вопросы парковки, озеленения, создания детских площадок и прочего. Создавать товарищество собственников жилья имеет смысл, если жильцы хотят всерьез улучшить качество обслуживания или сэкономить на нем, или найти резервы для частичной компенсации расходов на содержание дома. По крайней мере, наличие ТСЖ дает жильцам право вступать в судебные тяжбы за помещения и землю.

Таким образом - создание ТСЖ - это рациональное использование собственности, реальная экономия и бережливость, ухоженное жилье.

Как создать ТСЖ в своем доме?

Чтобы создать ТСЖ, необходимо объединиться нескольким активистам и создать инициативную группу. Инициативная группа готовит собрание, а которое необходимо пригласить всех собственников жилья. Если в доме нельзя собрать всех в одном месте, то собрания можно провести в каждом подъезде. Необходимый кворум - более 50% собственников от общего числа проживающих в доме. Первое собрание ведет инициатор (им могут быть как сами собственники, так и представители органа местного самоуправления, организация, предприятие, и т.п.). На этом собрании члены инициативной группы рассказывают жителям о ТСЖ, об изменениях в их жизни после создания товарищества. Опыт показывает, что необходимо, как минимум два собрания, связанные с созданием ТСЖ. Все вопросы необходимо четко сформулировать в повестке дня. В докладе инициатора нужно: четко изложить цель создания товарищества, описать техническое состояние здания и доказать целесообразность создания в нем ТСЖ, рассказать о преимуществах, указать функции товарищества по управлению домом, обосновать финансовые основы деятельности ТСЖ. Необходимо учесть, что участие в товариществе - дело добровольное. Вместе с тем, отказ от вступления в ТСЖ не освобождает от участия в расходах на содержание и эксплуатацию дома.

Если в результате проведения собрания большая часть собственников проголосовала за создание ТСЖ, собственники жилья должны написать заявление о своем желании вступить в ТСЖ. На собрании нужно избрать членов правления и ревизионную комиссию. Все решения должны приниматься большинством голосов, присутствующих на собрании.

Если собственники не смогут или не захотят провести собрание по выбору способа управления?

Если выбор не будет сделан до 1 марта будущего года, то в соответствии с требованиями нового жилищного законодательства этим займется муниципалитет путем проведения открытых конкурсов по выбору управляющей организации. В этом случае жители теряют возможность самим выбрать обслуживающую организацию. Необходимо отметить, что затягивание с выбором способа управления создает ситуацию неопределенности и не позволяет решить целый ряд насущных вопросов, в том числе по отчислениям на капитальный ремонт дома, рациональному использованию затрат на содержание и обслуживание дома, задолженности отдельных жильцов по платежам на обслуживание дома.

Куда обратиться, чтобы получить консультацию по созданию ТСЖ?

Консультативную помощь можно получить в МУ «Жилищная политика» - тел. 45-87-48, 45-54-02, адрес: г. Курган, ул. К. Мяготина, д. 89А.


Возврат к списку