Курган Ответы на вопросы, поступающие на телефоны горячих линий по Новому Жилищному кодексу
Ответы на вопросы, поступающие на телефоны горячих линий по Новому Жилищному кодексу
Отвечаем на вопросы по Новому Жилищному кодексу, поступившие на телефоны горячих линий
- В газетах пишут, что создать ТСЖ в муниципальном доме могут более 50 процентов собственников жилья. Откуда взялись эти сведения?
- В Жилищном кодексе (ст. 136) сказано, что решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
- Как будет осуществляться управление ТСЖ? Кто должен выполнять эту функцию - наемный управляющий, один из жильцов или кто-то другой?
- Статья 147 ЖК РФ говорит нам следующее. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, который избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
- Останутся ли жилищно-строительные кооперативы или их нужно преобразовывать в ТСЖ?
- Согласно федеральному закону о введении в действие Жилищного кодекса РФ кооперативы, в которых все члены полностью выплатили паевые взносы, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ или ликвидации. А по истечении этого срока будут ликвидированы в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
- Есть ли какие-либо руководящие документы на перерегистрацию ЖСК в ТСЖ? Если есть, то где их можно взять? Сколько будет стоить перерегистрация этих документов?
- Согласно ст. 122 ЖК РФ преобразование кооператива в ТСЖ производится только по решению общего собрания. Кооператив прекращает свое существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Кооператив считается преобразованным в ТСЖ с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. К вновь возникшему ТСЖ переходят все права и обязанности кооператива в соответствии с передаточным актом. Реорганизация производится в соответствии с законом о государственной регистрации юридических лиц. При этом образование и ликвидация ТСЖ или кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 157 ЖК РФ).
Перерегистрация жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья, согласно ФЗ "О регистрации юридических лиц", происходит в налоговых инспекциях по месту нахождения жилого дома. Для оформления ТСЖ необходимо предъявить следующие документы: новый устав товарищества; протокол собрания членов ЖСК о переводе ЖСК в ТСЖ; акт приема-передачи документов.
После предъявления этих документов в налоговой инспекции заполняется заявление по специальной форме, установленной Правительством РФ.
При этом кооперативы освобождаются от государственной пошлины при регистрации изменений статуса.
- Я живу в старом неблагоустроенном доме. Если у нас создадут ТСЖ, то кто будет следить и оплачивать нам ремонт дома? Раньше это осуществляло ЖКО. Если ЖКО откажется от ТСЖ, то кто будет этим заниматься? Неужели мы будем оплачивать ремонт нашего дома из своего кармана?
- Собственники помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений независимо от членства в такой организации несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений, не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Жилищный кодекс не оговаривает содержание и не регулирует особенности заключения и исполнения такого гражданско-правового договора. Его условия устанавливаются по соглашению сторон.
- Когда гражданин считается собственником жилья?
- Собственником жилого помещения гражданин считается с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Основаниями для возникновения права собственности являются следующие случаи:
-
Квартира была приватизирована.
-
Квартира была приобретена по договору купли-продажи, мены или дарения.
-
Квартира получена в наследство.
-
Квартира находится в доме жилищно-строительного кооператива и пай полностью выплачен.
- Что является общим имуществом в жилом доме? И как определить долю конкретного собственника в общем имуществе?
- Согласно ст.36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются:
-
Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
-
Иное обслуживающее более одного помещение в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие конструкции данного дома, механическое электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
-
Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Доля каждого собственника в этом имуществе определяется как отношение площади занимаемого собственником помещения к общей площади всех помещений жилого дома.
-Что такое Товарищество Собственников Жилья?
-ТСЖ - это самоорганизация всех жильцов дома, их объединение с созданием юридического лица (ТСЖ) и возложение на него всех функций по представительству интересов собственников квартир в вопросах управления домом. Для того чтобы принять решение, с кем и как заключать договор на управление домом, можно собраться всем жильцам на общее собрание, а можно выбрать правление во главе с председателем ТСЖ и поручить ему функции управления домом. Оно может нанять управляющую компанию на условиях, которые были определены жильцами на общем собрании (набор услуг, качество, цена), а может обойтись собственными силами, заключая договоры с обслуживающими организациями по мере необходимости. Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был, а также за свои деньги получать должное качество жилищных и коммунальных услуг.
-Если в доме есть встроенные помещения, занятые теми или иными организациями, будут ли эти организации являться членами товарищества?
- Это зависит от желания собственников помещений. Однако от несения своей доли расходов по содержанию и эксплуатации дома они в любом случае не освобождаются. Причем долю их затрат следует определить договором, заключаемым между ними и товариществом.
-Сохраняются ли льготы и субсидии по оплате коммунальных услуг для жильцов, проживающих в доме ТСЖ?
- Да, сохраняются все льготы, предусмотренные действующим законодательством.
-Можно ли установить штрафные санкции для жильцов - нарушителей, проживающих в доме ТСЖ? Где это прописать - в Уставе ТСЖ, внутренних правилах или в договоре на обслуживание дома? Каков порядок взыскания штрафов?
- В случае неисполнения собственниками квартир своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить иск требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неуплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством. Товарищество может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном. Меры ответственности за невыполнение обязательств могут быть приняты на общем собрании собственников.